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陆璐 律师
江苏亿诚律师事务所
建设环保部
合同的解除是合同终止的事由之一，指在合同成立后，当解除的条件具备时，因合同当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。对于合同解除的法律后果，《合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 在房屋租赁合同中，合同解除意味着在双方租赁关系终止后，承租人有将租赁房屋及时返还给出租人的义务。所谓返还，即指将租赁房屋的占有转移给出租人，如将房屋腾出等，但我国现行法律并未规定，在房屋租赁合同解除后，承租人不履行返还租赁房屋的义务时该如何处理。在现实中，当承租人在合同解除后迟迟不交还房屋时，出租人大多会采取强制搬离的措施，双方往往因此产生纠纷，出租人认为这是合法的自力救济，而承租人则认为此种行为侵犯其合法权益。
【案例一】
案情：
2014年1月，甲方与乙方签订了《租赁合同》，约定由乙方将其所有的商铺出租给甲方，甲方以每月固定租金的方式向乙方支付租金。后乙方以甲方未向其支付租金、物业管理费及租赁保证金为由，发函至甲方要求解除合同，并在2014年7月收回涉案商铺。甲方因此提起诉讼，要求乙方赔偿其因擅自收回商铺导致的物品财产损失。
法院审理认为：
《租赁合同》约定在甲方拖欠租金及其他费用达到30日时，乙方有解除合同的权利，故在甲方无正当理由拒付租金的情况下，乙方有权解除其与甲方的《租赁合同》并收回涉案商铺。但根据《租赁合同》约定，在甲方未履行交还商铺时，乙方应采用通过公证机关的公证方式收回商铺，而乙方并未举证证明其已按上述约定收回涉案商铺并搬离商铺内动产，由于乙方未能采取恰当方式收回涉案商铺，造成了设备、物品的损失，乙方应承担相应的赔偿责任。
【案例二】
案情：
2011年4月20日，甲方与乙方签订了《租赁协议》，约定由乙方将其所有的工房出租给甲方，租期为一年，若一年内无重大事故发生，经双方同意协议可延续一年。但由于打印错误，《租赁协议》上记载的租赁期限为“2011年5月1日至2022年5月1日”。2014年6月20、7月28日，乙方两次发函要求甲方交付涉案租赁场地，甲方均未予理会。2014年8月7日，乙方在未通知甲方的情况下，自行将甲方存放于涉案租赁场地的货物搬至其他仓库并收回房屋。因此，甲方提起诉讼，要求乙方赔偿装修、设施及货物损失。
法院经审理认为：
虽然协议打印的租赁期限为“2011年5月1日至2022年5月1日”，但结合合同上下文、使用的词句及合同目的、交易习惯和市场规律来看，当事双方关于租赁期限的真实意思表示应从2011年5月1日至2012年5月1日。在一年合同期满后双方没有重新签订书面租赁合同，甲方继续使用租赁物，应视为不定期租赁。作为不定期租赁当事人的乙方在解除合同前已履行了通知义务，双方合同已解除，承租人有腾空交还租赁物的义务。甲方在租赁期限届满后多次发函要求乙方腾空交还租赁物，且没有证据显示乙方有积极地履行交还租赁物的义务，因此，因乙方搬移争议货物而发生的损失理应由甲方承担部分责任。鉴于乙方在转移货物的过程中没有尽到善良管理人的注意义务，故乙方亦应承担货物损失的赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。依据上述规定可知，承租人于租赁关系消灭时，负有向出租人腾空交还租赁物的法定义务。因此，在房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁房屋。但在合同未明确约定出租人可以自行收回房屋的情况下，房屋被承租人占有，出租人虽有权要求承租人返还房屋，却不能强行收回房屋并擅自处置承租人的财产。除非像案例一中双方在合同中明确约定了出租人可以通过某种方式（如公证）收回房屋，否则出租人自行收回房屋的行为可能构成侵权，并承担赔偿责任。在此情形下，建议出租人可通过向房屋租赁管理部门求助或提起诉讼的方式通过合法渠道收回房屋，或者请公证机关在清空租赁房屋时将屋内留存物品及清空行为全程录像公证，形成有效反映屋内物品及搬离的证据，以合法方式维护自己的权益。
